套内建筑面积（专有建筑面积）由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。根据湖南衡阳市的通知，房地产开发企业在销售前应当公示被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积，参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数。

我国2001年施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。

目前，公摊系数在多大范围内算合理，国家没有明确规定，仅规定了公摊系数的上限和下限。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，一般情况下，需要根据以下内容来测算公摊面积：一是设计单位的图纸，二是主管部门对公摊的核算。

但由于一些地方还没有建立“多测合一”体系，缺乏第三方监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。

通常楼层越高，公摊面积越大，背后实则是公共空间设计“文章”。开发商利用公摊计算的模糊性，肆意扩张所谓“公共区域”。近年房价飙升，公摊系数也跟着“水涨船高”，部分住宅公摊超30%，山东某楼盘曾惊现超52%公摊系数，南京商住公寓更有套内面积不敌公摊面积，得房率仅42%的现象，让购房者有苦难言。

取消公摊面积，本质是限制地方政府和开发商继续将成本向购房者转移，对于新购房者来说，是非常好的政策。

首先，按照套内面积计算时，由于产权面积大幅缩小，可以降低30%左右的税费、交易费、物业费、供暖、维修基金等各项房产持有和交易成本，实质性大幅提升房产的价值。

其次，房产证面积缩小后会导致每平方米名义单价平均提升30%左右，对于开发商来说，为确保竞争力，就需要被迫降价，向消费者让利。

过去窗台、地下等设计是要部分或全部计入产权面积的，取消公摊后，对于开发商赠送面积的限制也必然会放宽，过去每一百平方米的产权实际只有70平方米，未来每一百平方米的产权可以有140平方米，如果是低密度住宅区，这个数字甚至可以更多，以享受高品质住宅的生活。

而对于政府来说，现阶段取消公摊面积，是与新购房者双赢。

目前各地方政府都是将大量的土地向银行质押举债，由于近年来房产价格持续走跌，质押的土地也拍不出好价格，甚至大量面临跌破抵押值的风险。

取消了公摊面积后，虽然政府会损失未来一定的税金和附加税，但是每平方米土地出让的地上建筑与附加值大幅增加，以及推动的新房交易量，可以解决政府土地质押这个最棘手的难题。

2024年9月召开的中共中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式；不久前的中央经济工作会议再提“稳住楼市股市”。从中央到地方都打出组合拳，力促房地产市场止跌回稳，支持居民刚性和改善性住房需求。

取消公摊面积正从多年以来的呼吁走向现实，虽然目前有实质性的推动还只是三四线城市，但是，取消公摊面积不失为推动房地产市场复苏回暖的一项现实可行的政策，能有效化解过去20多年来房地产高速发展累积的系统性风险。

同时，取消公摊符合“好房子”建设的总体要求。好房子建设有四大要素，即“安全、舒适、绿色、智慧”。取消公摊即“舒适”标准的体现。对于购房者来说，所购即所得、户型不缩水、交易公开透明，就是购房称心如意的重要体现。

关于政策推进，河北省张家口住建局工作人员表示，目前这只是一个指导性意见，具体的政策还在进一步细化和完善中。从目前的情况来看，取消公摊的推进需要一定的时间和过程，涉及众多方面的协调和调整，包括法律法规的修订、测绘标准的统一、开发商成本核算与销售策略的转变等。

前不久，广州南沙推出一个楼盘：82平方米至125平方米的空中花园住宅，空中花园占比突破至40%，阳台占比从20%上升至25%。这是广州推出的首个第四代住宅产品。

国内目前并没有对“第四代住宅”的官方定义，公认的针对“第四代住宅”的规范，就是2021年实施的T/CECS 855-2021《城市森林花园住宅设计标准》。基于这本标准，行业内也普遍认同第四代住宅，也叫“城市森林花园住宅”。它的设计理念实质包括两个方面，一是户内空中庭院（户属庭院），也就是让高层建筑也实现“家家有花园，户户有庭院”。二是公共空中街巷（空中共享园林），包括单元之间联系的道路和停车位。汽车通过电梯入户，停到每层甚至对应每户门口的公共平台上。这样可以大大减少地下室面积，节省工期。

特点是“去公摊”，本质是“商品房”。

第四代住宅是集合“空中园林”“垂直绿化”等于一体的住宅。再细分来看，具体的点就是“赠送空中园林”以及“提高半敞开空间的占比”。半敞开空间是什么？两个字：阳台。

有人分析，第四代产品的“空中花园和垂直绿化”这些只是表面，实则就是三个字：去公摊。从2015年后建的房子，其公摊都大多都在20%至30%之间，也就是100平方米的房子，实际面积是七八十平方米的房子。而现在，推出的第四代住宅产品有空中花园，阳台占比提高了。那阳台占比能提高到多少？根据广州规划和自然资源局在2024年土地推介会的公示，阳台占比可以提高到20%～30%。现在的新房的公摊率也是在20%～30%。其实就是提高得房率，以此来平息买家对于公摊的纠结。

那么该如何看待第四代住宅呢？

现在大多数房子是在“7090”政策之下建起的。什么是“7090”政策？它指的是90平方米以下的户型，必须占到整个楼盘的70%以上。“7090”政策出台于2006年，到现在19年的时间里，包括了一线城市在内，所有城市的新建房子、大部分的商品房，都是按照这个标准建的。

时至今日，这个政策已经正式退出了历史舞台。2023年上半年，深圳市规划和自然资源局发布了关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，2024年上海“7090”政策落下帷幕，广州也一样。总的来说，现在各城市都允许更多大户型住宅进入市场。

放宽90平方米限制有什么作用呢？一是在产品设计上给开发商更大的权限。这点在当下楼市行情来说很重要，现在大头都是城投和国企在拿地，托住土拍市场，进而稳住土地财政。但这肯定不是长久之计，于是放开产品规定，比如楼层更高一些，阳台更大一些，这样就能吸引更多开发商。大阳台并不是刚需，鼓励开发商赠送面积是真。二是配合未来主线的楼市底层“保障房和商品房”的双轨制。保障房方向和商品房方向是构建“房地产发展新模式”的需要。90平方米以下的住宅将主要面向保障性住房市场，而第四代住宅则主要面向商品房市场。

第四代住宅产品有着缺点与挑战。

首先，奇偶层平台的朝向和与主体空间的关系存在差异。一些户型为了错开阳台，将户属绿化平台设置在北侧，导致这些平台几乎完全得不到日照，从而失去了第四代住宅设计的意义。根据《城市森林花园住宅设计标准》，户属空中花园应与起居室连通，并设置连通门，但市场上许多第四代住宅户型难以满足这一要求，导致空中花园不得不朝向卧室、书房甚至卫生间等次要空间，影响了空间互动关系。

其次，大挑台虽然实现了“户户有庭院”的理念，但对日照和通风产生了负面影响。大挑台加大了开间和进深，导致消防间距计算复杂，用地更为紧张。此外，大挑台可能成为遮挡物，影响日照政策的执行。

空中花园的交付、养护、灌溉和防风问题也是第四代住宅面临的挑战。虽然有交付标准，但交付后的绿化管理是一个难题。国外成功的案例中，绿化由物业统一管理，而在中国，交付后的绿化养护、生长遮挡和蚊虫问题等都需要解决。灌溉系统需要单独设置，其维护和计量需结合物业考量，定期配置营养液和防蚊虫药水，冰冻风险地区还需考虑灌溉管道的维护检修。若设置大型乔木，还需进行风洞计算，防止安全问题。

结构方面，户属空中平台悬挑对结构的影响不容忽视。大跨度悬挑阳台或露台结构以及绿化所需的覆土层，对结构荷载有较大增加，可能导致结构板变形和裂缝，影响外墙和楼板防水。业主入住后对绿化部分的改造也可能破坏原有防水层，导致渗水问题。

最后，错落阳台容易导致层间和上下层的对视，影响隐私。规范对此要求严格，既要求户属空中花园不能看到本户卧室，也不能看到同层及上下层相邻住户室内，上层外墙也不能开设主要功能房间的外窗。

（本文来源：建筑时报）